최근 들어 부동산 가격이 폭등하면서 분양에 관심을 갖고 계신 분이 많은 걸로 알고 있습니다. 부동산을 구입하시는 목적이 어떠하든 아파트나 오피스텔 분양 공고를 보시면 시행사, 시공사, 신탁사라는 용어를 만나게 됩니다.
부동산 투자를 오랫동안 해오신 분이라면 각자의 역할이 다르다는 것을 진작에 알고 계시겠지만, 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 분은 헷갈릴 수 있는 용어이지요.
시행사와 시공사, 신탁사는 단어가 비슷하기 때문에 하는 일도 비슷할 거라 생각하실 수 있지만 각기 전혀 다른 업무를 수행하고 있는 주체들입니다. 오늘은 최대한 쉽게 시행사, 시공사, 신탁사가 무엇이며 하는 일이 무엇인지 적어보도록 하겠습니다.
시행사란?
부동산 개발을 하려면 토지를 매입하여야 하고, 정부기관에 인허가도 받아야 합니다. 건물을 어떻게 건설할지 계획도 세워야 하며 분양, 입주까지 처리를 해야 부동산 개발이 끝나게 되지요. 이 모든 업무를 총괄하는 곳이 시행사입니다.
시행사가 건축주인 것은 맞지만, 보통 대규모 부동산 개발을 하면 자기 자본으로 하는 경우는 거의 없습니다. 흔히 이야기하는 '쩐주'는 따로 있는 것이지요. 은행 혹은 대형 금융 기관을 통해서 자금을 빌려와 추진합니다.
시행사는 정해진 것이 아니고 그때그때마다 바뀝니다. 아파트 건설을 예로 들면, 일반 부지 개발을 위해 민간기업 및 공기업 등의 민간사업자가 주체라면 부동산 개발회사, 재건축이라면 재건축 조합이 시행사가 됩니다. 시행사는 모든 업무를 담당해서 진행하기 때문에 건물에 입주 후 하자가 발생하면 그 또한 시행사가 책임을 지게 됩니다.
시공사란?
시행사로부터 수주를 받아 실제로 건물 공사를 하는 회사입니다. 땅을 파고 철근을 세우고 콘크리트를 치는 것이지요. 우리가 잘 아는 현대건설, 대우건설, GS건설, 롯데건설, DL건설(대림건설)과 같은 회사가 시공사입니다.
그런데 곰곰이 생각해보면 현대건설같이 큰 회사가 시행사가 되어 시공까지 할 수도 있지 않을까요? 이런 경우를 자체 개발 사업이라고 합니다. 만약 시행사는 따로 있고 시공만 할 경우, 도급 사업이라 합니다.
최근의 추세는 시행사와 시공사를 나눠서 하는 게 추세라고 합니다. 시행사가 시공까지 하면 마진이 더 많이 남기는 하지만, 부동산 개발이라는 게 워낙 비용도 크고 리스크도 있기 때문입니다. 이렇게 하면 두 회사 모두 이익을 챙겨가야 하기 때문에 분양가가 상승하게 되는 요인이 될 수도 있습니다.
시공사는 시행사와 달리 시공만을 수주받은 것이기 때문에 건축 외에는 책임이 없습니다. 분양에서 발생하는 문제는 시행사가 책임지게 됩니다. 또한 공사를 하다가 시공사가 부도가 나게 되면 시행사는 다른 시공사를 선정하여 공사를 진행하면 됩니다.
신탁사란?
부동산을 사려는 사람 입장에서 한번 생각해보지요. 허허벌판에 이제 막 땅을 파고 있는데 시행사나 시공사 말만 믿고 억 단위의 계약금을 지불하게 되면 마음이 편안할까요? 엄청 불안할 겁니다. 시공사가 부도나는 거는 아닌지, 돈 갖고 도망가는 거는 아닌지 밤잠을 못 이룰 수도 있습니다. 이 불안감을 없애주는 게 신탁사입니다.
건설업에서 신탁사는 부동산 개발을 하는데에 필요한 자금을 관리 운영하고, 계약자들이 입주하기 전까지 돈을 안전하게 보증해주는 역할을 합니다. 여기에는 계약금, 중도금 모두 포함이 됩니다.
분양을 받기로 하고 계약금을 지불할 때 보면 OO자산신탁 같은 곳으로 입금하라고 하게 됩니다. 혹시나 개인 명의 계좌에 입금하라고 한다면 절대 안 되고, 반드시 신탁사에 입금하셔야 합니다. 최악의 경우 돈을 들고 날라버릴 수 있는데, 신탁사는 이 부분에 대해서 책임을 지지 않습니다.
신탁사에 입금된 돈은 시행사에 문제가 생겼을 때 신탁사가 보증을 섰기 때문에 돌려받을 수 있습니다. 지정된 계좌로 잘 입금만 하셨다면 크게 불안해하지 않으셔도 괜찮습니다.
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제가 가끔씩 보는 외국 투자 사이트가 있는데, 아주 오랜만에 부동산과 관련된 글이 올라왔더군요. 부동산 '지금이라도 무조건 사라', '절대 사지 마라 폭락한다'와 같은 극단적인 글은 아닙니다
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글을 읽어주셔서 감사합니다.
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