요즘 주변에 주식으로 큰 수익을 거둔 사람도 있지만, 사실 그보다 더 큰 수익을 얻은 사람은 '부동산'에 투자한 사람들로 보입니다. 자고 일어나니 1억이 올랐다는 말이 심심치 않고, 몇 개월 만에 집값이 억 단위로 올라 일반 직장인이 몇십 년간 모아야 할 돈들을 번 사람들도 있습니다.
주식 투자하는 사람은 앞으로 부동산 투자자와 자산 격차가 더 벌어질 것 같은 불안감이 듭니다. 과연 '오랜 시간 장기투자를 하면 주식은 부동산을 이길 수 있을까...?' 걱정도 됩니다.
그래서 오늘은 삼성자산운용에서 발간한 '부동산과 주식의 장기 수익률 비교(2017년)' 자료를 토대로 글을 작성해볼까 합니다.
주식아... 부동산을 이길 수 있겠니?
결론부터 이야기하면 주식은 부동산보다 높은 수익률을 보여왔습니다.
- 우리나라 주가 지수(코스피)와 전체 아파트 매매 지수 - 가격 기준
KB에서 주택 가격지수를 발표한 1986년 이후로 코스피는 단 한 번도 부동산 매매 지수 아래로 떨어진 적이 없습니다. 더 재밌는 사실은 실제 강북 아파트는 물가상승률과 거의 비슷한 수준으로 올랐습니다. 실제로 인플레이션을 감안하면 큰 상승은 없었다는 듯이지요.
하지만, 이는 단순히 지수를 비교한 것 일뿐입니다. 부동산은 월세 수익이 있을 수 있으며, 주식은 배당 수익이 있을 수 있습니다.
-우리나라 주가 지수(코스피)와 전체 아파트 매매 지수 - 수익 기준
확실히 수익률 기준으로 하면 아파트 상승률이 우리가 생각하던 느낌으로 다가옵니다. 강남 집값은 다른 지역 아파트보다 우월한 수익률을 보여줍니다. 괜히 강남 부동산 불패신화가 아니라는 것이 느껴집니다. 그러나 역시 결과적으로는 주식시장이 높은 수익률을 보여줍니다.
- 대장 주식과 똘똘한 부동산 한 채로 비교해보자
우리나라를 대표하는 강남 아파트들과 비교해도 우리나라를 대표하는 주식 삼성전자보다는 수익률이 낮습니다. 그러나 삼성전자 주식 상승률은 논외로 치더라도 강남 대장 아파트들의 수익률이 어마어마하기는 합니다.
가격 변동이 무거운 아파트가 26배나 상승했으니, 선견을 갖고 부동산 투자를 했던 투자자들이 대단하다는 생각이 듭니다. 이 자료는 상당히 의미가 있다고 생각합니다.
그런데... 왜 주식보다 부동산 수익이 훨씬 커 보일까요?
결론만 보면 주식이 부동산보다 수익률이 좋지만, 부동산 투자자가 주식 투자자보다 '실제로' 훨씬 돈을 많이 벌었을 것이라 생각합니다. 그래프 한 장에는 32년이라는 시간 속에 수많은 피, 땀, 눈물이 보이지 않을 테니까요. 주식 투자자보다 부동산 투자자가 '실제로' 더 많은 돈을 벌었다고 생각하는 이유는 크게 3가지입니다.
① 장기로 투자했다.
주식은 특성상 매수와 매도가 쉽기에 단기간에 급등하면 팔고 싶어 미칩니다. 정말 미칩니다. 아무리 삼성전자가 450배가 올랐다고 하더라도 450배 수익을 전부 챙긴 사람이 있을까요? 장담하지만 없을 겁니다. 있다면 아주 소액으로 투자했다가 비밀번호를 까먹고 지금까지 들고 있는 사람입니다. 그만큼 주식은 장기로 갖고 있기가 어렵습니다.
그에 반해 부동산은 다릅니다. 실제 주거하는 공간이기 때문에 쉽게 팔고 차익을 내지 않습니다. 그냥 묵묵히 살다 보니 엄청난 부동산 상승으로 부자가 된 것일 테지요. 부동산 특성상 주식보다 장기간 갖고 있을 수 있습니다.
② 변동성을 충분히 견딜 수 있다.
지금 당장 네이버 증권에 들어가서 뉴스 기사를 읽어보면 엄청난 혼란을 느낄 겁니다. 누구는 미래가 불안하다고 하고 누구는 미래가 희망적이라 이야기합니다. 종목 토론실을 보면 내일은 상한가 모레는 하한가랍니다. 걱정돼서 잠을 이룰 수가 없습니다.
이뿐만이 아닙니다. 주식은 엄청난 변동성을 견딘 자에게만 달콤한 열매를 줍니다. 위의 3개의 차트를 보면 주식은 IMF, 2008년 금융위기, 기간이 짧아서 나오지는 않았지만 코로사 19 사태에 엄청난 폭락을 가져옵니다. 의미 있는 자산이 하루에 -5%씩 빠지면 절대 견딜 수 없습니다. 이런 변동성은 장기간의 투자를 가로막는 가장 큰 벽입니다.
하지만, 부동산은 큰 폭락이 없습니다. 꾸준히, 조금씩 계속해서 상승합니다. 큰 변동성이 없으니 패닉 셀링을 하는 사태가 발생하지 않습니다.
추천 글 : [ 변동성이 투자 성패를 좌우한다. ]
③ 큰 원금을 투자했다.
주식투자는 자신의 전재산을 걸고 대출을 받아 20년간 갚아나가지 않습니다. 자신이 갖고 있는 여유자금에서 운영하게 됩니다. 그러나 부동산은 다릅니다. 큰 금액을 대출받아 투자(매매) 합니다. 그렇기에 수익률이 낮아도 수익이 큽니다. 10억짜리 집이 10% 상승하면 1억이 상승하지만, 주식 1억을 하는 사람(일반 직장인 중에 1억이면 상당한 수준이지 않을까요)은 100%의 수익을 내야 1억이 됩니다.
몇몇의 특별한 능력을 가진 주식 투자자 말고는 당연히 부동산 투자자가 돈을 많이 벌었을 겁니다.
거꾸로 생각하면 주식 투자의 원칙이 무엇인지 보입니다.
큰 원금으로 투자해야 하며, 장기간 보유해야 하고, 전체 자산의 큰 하락이 없도록 변동성을 줄여나가야 합니다. 그렇기에, 저는 자산배분 투자자가 되었습니다
저의 근로 소득을 모두 투자하고, 최소 20~30년 이상 장기로 복리 수익에 노출시킨 후, 각 자산군에 일정 비율 투자하여 변동성을 줄여나갑니다.
물론, 자신의 전재산을 수십 년간 어떠한 변동성 앞에서도 흔들리지 않고 원칙을 지킬 수 있는 투자자라면 아마 저보다 몇 배는 달콤한 꿀을 맞보지 않을까 싶습니다. 하지만, 저는 그게 너무나도 어렵고, 불편하며, 걱정스럽기에 자산배분 투자를 고집하고 있습니다.
오늘은 어떤 투자가 우월하다는 이야기를 하고 싶지 않았습니다. 자신에게 맞는 투자처, 그것이 부동산이든, 주식이든, 혹은 어떤 다른 것이든 장기간 투자를 통해 모두 부자가 되었으면 하는 바람입니다.
글을 읽어주셔서 감사합니다.
틀린 정보가 있다면 고견을 남겨주세요. 보답하는 마음으로 열심히 공부하고 성장하겠습니다.
여러분 모두 성공적인 투자 하시기를 간절히 기원하겠습니다.
감사합니다.
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