제가 가끔씩 보는 외국 투자 사이트가 있는데, 아주 오랜만에 부동산과 관련된 글이 올라왔더군요. 부동산 '지금이라도 무조건 사라', '절대 사지 마라 폭락한다'와 같은 극단적인 글은 아닙니다. 그보다는 지금 내 집 마련을 고민하는 분들과 함께 읽어보면 좋을 거 같아서 블로그에 적어보려 합니다.
참고로 미국 주택 시장에 대한 글이지만, 우리나라와 별 다를 것이 없기 때문에 우리나라 상황과 비교해서 읽어도 크게 무리가 없습니다.
한 팟캐스트 청취자의 사연으로 시작됩니다.
여러분, 놓친 기회를 극복하기 위해 여러분들의 도움이 필요합니다. 저는 26살이고, 어머니와 함께 토론토 외곽에서 살고 있습니다. 1년 반 전에 약 500,000 달러 정도의 주택을 보고 있었습니다. 당시 너무 비싸다고 생각했고, 아직 독립할 준비가 되지 않았기 때문에 그 기회를 흘려보냈습니다.
하지만 독립할 준비가 된 지금 500,000 달러 정도의 주택들은 900,000 달러 이상의 가격에 팔리고 있습니다. 도저히 믿을 수가 없으며, 무엇을 해야 할지 모르겠습니다. 지금까지 이런 박탈감을 느껴본 적이 없습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?
지금 미국의 주택 시장은 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 미국 주택 가격 지수는 21년 1월, 전년대비 11% 이상 상승했습니다. 피닉스 (15.8%), 시애틀(14.3%), 샌디에이고(14.2%) 같은 곳은 더 많이 상승했지요. 하지만 지금 당장 집값이 너무 높다고 하여 집값이 떨어질 것이라는 보장은 없습니다. 어쩌면 주택 시장은 더 오랫동안 비합리적일 수 있습니다.
위의 차트는 1987년도부터 Case-Shiller 주택 가격 지수입니다. 가장 눈에 띄는 하락은 2008년 금융위기 부동산 거품이 터진 후 나타났지만, 34년 동안 주택 시장에서 다른 큰 손실이 발생하지는 않았습니다.
대출 이자율의 영향은 없었을까요?
대출 이자가 올라가면 주택 매수 수요가 둔화될 수는 있지만 가격이 하락할 것이라는 예측은 하기가 어렵습니다. 30년 동안 대출 이자가 큰 폭으로 상승 혹은 하락한 시기를 살펴보고 그것이 실제 주택 가격에 어떤 영향을 미쳤는지 확인해봤습니다.
위의 표와 같이 금리 인상이 가격에 타격을 주기는 했습니다만 다른 경우에는 가격이 계속 상승했습니다. 어떨 때는 금리 인상 효과가 제대로 작동했지만, 때때로는 완벽하게 작동하지 못하였지요.
또한 위의 표는 단지 평균일 뿐입니다. 집은 모든 자산 중에 가장 특이한 상품입니다. 주택의 가치를 결정하는 것은 주택 시장 전반뿐만이 아니라, 도시 규모, 커뮤니티, 이웃, 학교, 직장, 위치, 주택의 노후도, 편의 시설, 디자인 등 다양합니다.
주택은 거시경제 예측이 통할 때도 있지만 어떤 특정 주택들은 시장과 관계없이 움직이기도 합니다. 전국 평균 주택 가격 하락 예상은 적중했으나 특정 지역을 국한해서는 오를지 내릴지 틀릴 수도 있습니다.
모두가 주택을 구매할 필요는 없습니다.
누군가에게는 임대가 더 나은 선택이 될 수도 있습니다. 그러나 당신이 집을 사고 싶다면 한번 고민해봐야 합니다. 꿈에 그리던 내 집 마련 기회를 놓치는 것과 더 저렴한 가격에 구입할 수 있던 기회를 놓치는 것 중 무엇이 후회가 될까요?
주택 마련에 정답이 있는 것이 아닙니다. 하지만 주식 매수 타이밍이 매우 어렵다는 것을 인정한다면 주택 매수 타이밍을 정확하게 예측하는 것 또한 어렵다는 것을 인정해야 합니다. 물론, 시장을 정확히 파악하고 확고한 결정을 하는 사람들도 있습니다. 그러나 대부분의 사람들은 주택 구입에 훨씬 더 감정적으로 대응합니다.
주식 시장과 마찬가지로 생각하세요. 주택을 구입하는 것에 대해 장기적인 관점으로 생각한다면 매수 진입장벽을 낮추는데 도움이 될 수 있습니다.
현재 대한민국과 다를 바가 없습니다.
주택 가격 상승은 모든 나라에서 일어나고 있는 문제입니다. 위의 적어놨던 사연 내용을 그대로 우리나라 라디오에 보내도 별로 이상한 점이 없을 거 같네요. 제 주변에도 서울에 집을 살 수 있다는 희망을 진작에 접은 친구들이 꽤 되니까요. 이제는 경기도도 접게 생겼습니다. 참 가슴 아픈 일입니다.
위의 글을 읽어보면서, 그리고 작성하면서 저자가 "부동산을 타이밍 맞춰서 사는 게 무척이나 어렵다", "대부분의 기간 동안 부동산은 상승한다"라는 말을 하고 싶었다고 느껴집니다. 현재 부동산 시장에서 워낙 첨예한 갈등을 불러일으키는 문제이다 보니 조심스럽기는 합니다.
그러나 집값이 오를까 말까를 제쳐두고, 무엇이 옳고, 그른지를 제쳐두고, 이러한 상황에서 현재 자신의 상황을 정확히 파악하고 객관적으로 내가 집을 사야 할까 말아야 할까 파악하는 게 더 중요하지 않을까 싶습니다. 모든 주택이 다 다르듯 사람도 다 상황이 각자 다르니까요.
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부동산에 관심을 갖고 천천히 알아가고 있는 평범한 직장입니다.
글을 읽어주셔서 감사합니다.
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