건축 용어 건폐율, 용적률, 대지면적, 건축면적, 연면적 차이점

부동산에 관심을 갖고 자료를 읽다 보면 무조건! 꼭! 만나는 용어가 있습니다. 바로 건폐율, 용적률입니다. 두 단어 모두 직관적으로 무엇을 나타내는지 어렵기 때문에 처음 접하는 사람은 굉장히 어려운 용어로 인식하고는 합니다.

 

그러나 매우 간단한 뜻이기에 한 번만 알아두면 두 번 다시 공부할 필요가 없는 개념입니다. 위의 건폐율, 용적률을 이해하려면 기본 지식으로 대지면적, 건축면적, 연면적을 이해해야 하기에 함께 설명해보도록 하겠습니다. 기초적인 건축 용어를 알아두시면 투자든, 거주 목적이든 건물을 알아보실 때 도움이 되지 않을까 싶습니다.

 

대지면적, 건축면적 연면적 이해하기

살면서 공중에 떠있는 건물을 본 적은 없을 겁니다. 모든 건물은 땅 위에 세워지게 되는데, 대지는 크게 두 가지로 나뉩니다. 

 

첫 번째는 대지면적입니다. 건물을 짓기 위해 허가받은 땅 그 자체입니다. 땅이 울퉁불퉁하고 경사가 있더라도 대지면적에는 영향을 주지 않습니다. 하늘에서 수직으로 바라본 땅의 면적을 기준으로 합니다.

실제 대지면적과 건축법상 대지면적 크기가 다를 수도 있었는데, 이는 도시계획시설 면적이 제외되거나 건축법상 도로 폭이 너무 좁아서 일부 대지면적을 활용해 도로로 이용하는 경우가 있기 때문입니다.  

출처 : 언스플래쉬

 

건물을 접하고 있는 도로의 폭이 4미터 미만이라면 자신의 대지를 일부 할애하여 도로 폭을 꼭 4미터 이상이 되도록 만들어줘야 합니다. 개인 소유의 땅을 개발하는 것보다 공공시설인 도로 확보가 우선이라는 의미겠지요. 이는 아래서 설명할 연면적에 따라 조금씩 다른데 최소 4미터 이상은 되어야 한다고만 알아둬도 충분할 듯합니다. 

 

두 번째는 건축면적입니다. 하늘에서 바라봤을 때 건물의 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이 됩니다. 서울특별시 행정자료를 좀 보니까 처마, 차양, 독특한 건축 모양에 따라 건축면적 판정 방식이 다르다고 합니다. 독자분께서 직접 건물을 지어 올릴 것이 아니라면 그냥 '바닥면적이 건축면적이 되겠구나' 정도로 생각하면 될 듯합니다. 

출처 : 한화건설 공식 블로그

 

여기서 좀 더 나아가면 연면적이 나오는데, 매우 쉬운 개념입니다. 건물의 전체 바닥면적의 합입니다. 만약 5층짜리 건물이 각 층마다 100㎡ 바닥면적을 갖고 있다면 연면적은 500㎡ (5 X 100㎡)입니다. 

위의 한화건설에서 만든 그림을 보면 이해가 조금 더 쉽습니다. 밑의 자료도 한화건설 블로그에서 가져왔습니다. 제일 직관적이고 이해하기가 쉽더군요.

 

 

건폐율 이해하기

대지면적에 건축면적을 얼마나 활용할 수 있는가가 건폐율이 됩니다. 예를 들어, 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 50㎡이라면 건폐율은 50%가 됩니다. 편하게 생각해서, '땅 위에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있을까?'입니다. 즉 넓이의 개념이지요. 

 

그런데 내가 땅주인이라면 건폐율 100%로 땅을 최대한 활용해서 건물을 짓고 싶지 않을까요? 그래야만 더 많은 사람들에게 임대를 해서 수익률을 높이거나 자신의 공간을 더 넓게 쓸 테니까요. 하지만 국가에서 법으로 건폐율을 지정해놓고 있기 때문에 불가능합니다. 

출처 : 한화건설 공식 블로그

 

너도 나도 대지 효율화를 극대화하여 건물을 짓는다면 도로 빼고는 건물로 둘러싸여 정말 건물 숲이 되어버릴 겁니다. 건물 사이로 빛도 들지 않고, 통풍도 제대로 되지 않아 여러 가지 문제가 생길 가능성이 매우 높습니다. 도시 과밀화도 가속화되고 사람들의 생활환경도 극도로 낮아지게 됩니다.

 

아래 링크 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 (용도지역 안에서의 건폐율)를 눌러보시면 최대 건폐율을 확인할 수 있습니다. 우리나라 모든 건물은 위의 건폐율에 맞춰서 건물을 짓고 있습니다. 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 : [ 바로가기 ]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

 

용적률 이해하기

대지면적에 연면적을 얼마나 활용할 수 있는가가 용적률 개념입니다. 이 또한 예를 들면 이해가 쉽습니다. 대지면적이 100㎡인데 연면적이 200㎡이라면 용적률은 200%가 됩니다. 건폐율은 넓이의 개념이었다면, 용적률은 높이의 개념인 것이지요. '땅 위에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있을까?'

출처 : 한화건설 공식 블로그

 

용적률 또한 마찬가지입니다. 무작정 건물을 높게 짓고 싶다고 지을 수 있는 것은 아닙니다. 국가에서 정해놓은 용적률 한계선이 있습니다. 건폐율과 마찬가지로 사람들의 일조권, 생활환경에 영향을 끼치는 중요한 요소이기 때문이지요. 빽빽하게 높은 건물들이 서 있으면 아래쪽에는 빛이 안 들어오는 문제가 생길 수도 있습니다. 

 

한 가지 중요한 점은 용적률을 계산할 때 지하층과 지상 주차장은 연면적에 포함되지 않습니다. 예를 들면, 대지면적 100㎡에 바닥면적 50㎡ 5층 건물인데 지하 1층과 지상 1층을 주차장으로 쓰고 있다면 연면적은 2층, 3층, 4층, 5층만 합산하여 200㎡이 됩니다. 이때 용적률은 200%가 되지요.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제85조 : [ 바로가기 ]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

 

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글을 읽어주셔서 감사합니다.