전세계약 시 반드시 확인해야하는 것들과 주의사항

전세계약은 큰돈이 오고 가는 일이므로, 사회초년생이라면 겁이 나게 됩니다. 어떤 것들을 확인해야 하는지도 모른 채 부동산 사장님 말에 따라 계약을 하기도 하지요. 하지만 전세계약을 할 시 어떠한 경우에도 확인하고 주의해야 할 4가지 절차가 있습니다. 아무리 급하더라도 아래 4가지 주의사항은 꼭 확인하시어 전세계약 시 피해를 입는 일이 없기를 바라겠습니다. 

 

 

1. 부동산에서 소개해준 집을 볼 때

요즘은 부동산 중개 애플리케이션이 활성화되어있으므로, 집의 대략적인 구조와 상태를 사진으로 보고 갑니다. 그렇기에 중개 부동산에 방문하여 집을 볼 때 대충 보는 경향이 있습니다. 이미 어느 정도 사진으로 집의 상태를 알고 가니, 꼼꼼하게 확인하지 않는 것이지요. 

 

하지만 집은 상황이 허락하는 한 꼼꼼하게 보는 게 좋습니다. 현 세입자가 살고 있다면 모든 가구를 다 들쳐볼 수는 없겠지만 수압, 도배상태, 결로, 장판 구석 등은 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그래야만 나중에 가구가 다 치워진 후 곰팡이나 벌레 등의 문제로부터 조금이라도 자유로울 수 있습니다. 세입자에게 양해를 구하고 보일러, 에어컨 등도 작동해본다면 더욱 좋겠지요.

 

또한 시간이 된다면 주변의 거리 상태도 보는 게 좋습니다. 가로등이 너무 없거나, 들어오는 입구가 외지다거나, 쓰레기들이 아무렇게나 쌓여있다면 밤거리가 위험할 수도 있고, 여름철 악취로 골머리를 썩을 수도 있습니다. 물론 이는 아파트의 경우 해당사항이 없습니다. 

 

 

2. 중개받은 집이 마음에 들었을 경우

등기부등본 확인을 확인하여 권리상 문제가 없는지 확인하는 절차가 필요합니다. 처음 등기부등본을 보면 내용이 어렵겠지만, 3가지 사항이 전부입니다.

 

1) 표제부 : 계약할 집의 주소, 주택의 층별 활용 용도, 층별 면적을 확인할 수 있습니다. 쉽게 생각하여 건물의 대략적인 개요라고 생각하면 됩니다.

2) 갑구 : 주택의 소유권의 관한 사항이 표시됩니다. 압류, 가압류, 가처분 등이 잡혀있다면 건물의 소유권이 다른 사람으로 넘어갈 수 있기 때문에, 갑구에는 소유권의 변동을 줄 수 있는 모든 것들이 적혀있습니다. 말소 사항이 포함된 등기부등본을 받게 되면 현재 계약할 집의 소유권이 어떻게 변해왔는지 확인이 가능합니다. 

3) 을구 : 소유권에 영향을 끼치지 않는 사항이 표시됩니다. 대표적인 게 근저당권입니다. 말이 생소할 수 있으나, 간단하게 이야기하면 집을 담보로 대출을 받은 금액을 이야기합니다. 

 

갑구에 압류, 가압류, 가처분 사항 등에 빨간 줄이 그어져있지 않고 검은색 글씨로 써져있다면 일단은 주의할 필요가 있습니다. 을구에도 근저당이 너무 많이 설정되어있어서 본인의 전세금과 근저당금액 합이 주택의 가격을 넘거나, 혹은 주택 가격과 비슷하다면 나중에 문제가 생겨 경매로 넘어가게 되는 경우 전세금을 돌려받지 못하는 안타까운 일이 발생할 수도 있습니다. 

 

저의 경우에는 집주인이 약 80만 원 정도의 지방세 미납이 있었습니다. 전세 잔금을 지불하기 전까지 미납금을 없애는 조건으로 계약을 했습니다. 이는 특약사항에 따로 기재하면 됩니다. 이외에도 다른 분쟁요소가 있다면 집주인과 부동산 중개인 협의 아래 특약사항을 기재하면 됩니다.

 

 

3. 전세 계약하기

1. 계약금 입금하기.

계약을 해야겠다는 확신이 선다면, 계약금을 입금하게 됩니다. 단순변심으로 인한 계약금은 부동산 중개인, 집주인과 트러블이 발생하여 돌려받지 못할 수도 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 그러나 싸고 모든 게 완벽한 집은 없으므로 자신의 예산에 맞춰 충분히 괜찮은 집이라면 다른 세입자가 계약하기 전에 계약을 하는 게 좋겠지요.

 

저는 전세계약 시 당장 지불할 계약금이 없었기에 집주인, 부동산 중개사와 협의 후 가계약금을 납부하였고, 이후 며칠 후 집주인과 만나서 계약서 작성을 하면서 계약금을 입금했습니다. 등기부등본 갑구에 나와있는 주택의 소유권자의 주민등록증, 은행 실명을 확인 후 계약금을 지불하면 전세 계약이 체결됩니다. 

혹여나 대리인이 나와 계약을 한다면 위임장과 소유권자와의 관계, 인감증명서 등을 꼭 확인하여야 합니다. 아무리 그래도 부동산 계약의 대리인으로 친구가 나오지는 않겠지요. 보통 가족이 나오니 쉽게 확인이 가능합니다.

 

2. 잔금 입금하기

세입자가 있는 집에 들어가는 경우가 많으므로, 계약과 동시에 이사를 하지는 않습니다. 전 세입자의 계약 만료 시점과 맞추어 입주를 하게 됩니다. 계약금을 제외한 잔금을 지불하면 마지막 절차가 끝나게 됩니다. 요즘 시대에 억 단위의 돈을 현금으로 주는 일은 없을 테니, 은행 계좌이체를 통해 기록을 남기는 것이 가장 합리적입니다. 혹여나 아주 특수한 일로 인해 현금으로 주게 된다면 영수증을 꼭 챙겨야 차후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 

 

4. 전입신고와 확정일자 받아두기

더 이상 집주인과 할 업무는 없습니다. 계약의 효력이 발생한 시점부터 세입자의 권리를 지키기 위한 행동만이 남아있습니다. 바로 전입신고와 확정일자입니다. 두 가지 신고가 되어있다면 주택임대차 보호법에 따라 세입자는 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 변제권이 생깁니다. 혹여나 소유권자에게 문제가 생겨 집의 소유자가 바뀌더라도 전입 신고와 확정일자를 받은 세입자는 계약 기간까지 계약된 집에서 살 수 있는 권리가 생깁니다. 

 

전입신고와 확정일자를 받기 위한 준비물은 매우 간단합니다. 신분증과 주택임대차계약서만 있으면 됩니다. 관할 행정복지센터(동사무소)에 비치되어있는 간단한 양식을 작성한 후 담당 공무원에게 제출하면 전세계약서에 확정일자가 적힌 도장을 찍어줍니다. 선진 행정 서비스 국가답게 매우 빠르게 효율적으로 국가에서 관리하고 있습니다. 

 

 

전세계약 시 주의사항을 정리하자면,

1. 집의 상태는 최대한 꼼꼼히 볼 수 있으면 좋습니다. 또한 집의 내부뿐만이 아니라 외적인 요소도 함께 확인하면 안전하고 청결한 집을 구할 수 있습니다.

2. 등기부등본 확인 시, 소유권 문제가 발생할 수 있는지 갑구를 잘 확인해야 하며, 집주인이 집을 담보로 과도한 대출을 받은 내역은 없는지 을구를 확인해야 합니다. 

3. 계약은 구두로 이뤄지지 않습니다. 계약금을 지불해야만 합니다. 본인의 예산에서 적당한 집을 찾았다면 계약을 하는 게 좋습니다. 세상에 싸고 좋은 건 없습니다.

4. 이왕이면 집주인을 확인 후 계약을 하는 게 좋습니다. 집주인이 피치 못할 사정으로 대리인과 계약을 할 때에는 신원 조회를 확실히 한 후 계약을 체결해야 합니다. 이때 돈은 꼭 소유권자에게 보내줘야 합니다. 대리인 계좌로 보내주면 절대! 안됩니다. 또한 분쟁사항을 없애기 위해 계좌이체로 하는 게 가장 안전합니다.

5. 확정일자와 전입신고는 세입자의 권리를 보호할 수 있는 가장 강력한 수단이며 유일한 안전장치입니다. 미뤄서 좋을 일이 단 하나도 없습니다. 잔금을 치르면 그 즉시 관할 행정복지센터에 방문하여 업무처리를 하셔야 합니다. 

 

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